아파트 매매 세금 취득세, 양도소득세 쉽게 정리

안녕하세요. 아파트매매를 하게 되면 매매 대금만 낸다고 해서 끝이 나는게 아닙니다. 바로 세금이 따라 붙기 때문입니다. 그렇다면 아파트 매매를 하면 따라 붙는 세금에는 무엇이 있는지 알아 보며 나중에 매매시 꼭 참고하셨으면 좋겠습니다.

아파트 살때 세금 취득세

아파트를 매매하게 되면 꼭 내야하는 세금은 바로 취득세 입니다. 취득세는 부동산 뿐만 아니라 차량, 기계장비, 항공기, 선박, 골프회원권, 어업권, 광업권 등 취득한 자에게 부과하는 세금이라고 합니다. 취득세는 지방세 중의 하나로 재산권을 췯득하는 행위에 대해 과세하는 유통세적 성격의 조세라고 합니다.

지방교육세, 농어촌특별세

지방교육세는 취득세나 등록면허세에 따르는 부동산 부가세의 한 종류로 지방교유의 질적 향상에 필요한 재원을 확보하기 위해 부과를 한다고 합니다.

 

농어촌특별세는 지방교육세와 비슷한 개념으로 농어업의 경쟁력 강화와 농어촌산업기반시설의 확충 및 농어촌 지역개발사업에 필요한 재원을 확보하기 위해 부과되는 세금으로 취득세, 소득세, 종합부동산세 산출시 부과되는 세금입니다.

 

지방교육세와 농어촌특별세는 취득세를 낼때 함께 내는 세금입니다.

무상취득과 유상취득?

유상취득은 흔히 돈을 주고 아파트를 취득하는걸 말합니다. 무상취득은 말그대로 상속, 증여 등 무상으로 아파트를 취득하는 방식을 말합니다. 유상취득이냐 무상취득이냐에 따라 취득세 또한 달라진다고 하니 한번 알아 보도록 하겠습니다.

 

무상취득시 취득세

상속 : 취득세율 2.8% + 농어촌특별세 0.2%(85㎡이하는 제외) + 지방교육세 0.16% = 3.16%

증여 : 취득세율 3.5% + 농어촌특별세 0.2%(85㎡이하는 제외) + 지방교육세 0.3% = 4.0%

 

유상취득시 취득세

농어촌특별세와 지방교육세를 합한 취득세로 85㎡이하일경우 6억이하 1.1%, 6억초과 9억이하 1~3%, 9억초과 3.3%의 취득세를 낸다고 하며, 85㎡초과일경우는 6억이하 1.3%, 6억초과 9억이하 1~3%, 9억초과 3.5%를 낸다고 합니다.

주택수별 취득세가 다르다?

1주택이냐 다주택자이냐에 따라 취득세 또한 달라진다고 합니다. 거기에 조정지역이냐 비조정지역이냐에 따라서도 또 달라진다고 하니 한번 알아 보도록 하겠습니다. 먼저 1주택자는 앞서 말씀 드렸으니 다주택자의 취득세를 알아 보겠습니다.

 

<비조정지역>

2주택자 1주택자와 동일

3주택자 취득세율 8% + 농어촌특별세 0.6%(85㎡이하는 제외) + 지방교육세 0.4% = 9%

4주택자이상 취득세율 12% + 농어촌특별세 0.6%(85㎡이하는 제외) + 지방교육세 0.4% = 13%

 

<조정지역>

2주택자 취득세율 8% + 농어촌특별세 0.6%(85㎡이하는 제외) + 지방교육세 0.4% = 9%

3주택자 취득세율 12% + 농어촌특별세 1%(85㎡이하는 제외) + 지방교육세 0.4% = 13.4%

4주택자이상 취득세율 12% +농어촌특별세 1%(85㎡이하는 제외) + 지방교육세 0.4% = 13.4%

아파트 팔때 세금 양도소득세

양도소득세는 재산의 소유권을 양도하면서 발생하는 소득에 대해 부과하는 조세를 말합니다. 즉 아파트를 살때 보다 팔때 가격이 올랐다면 그에 해당하는 차익에 대해서 세금을 낸다고 보시면 됩니다. 반대로 살때보다 팔때 싸게 팔았다면 안내셔도 됩니다. 예를 들어 1억주고 아파트를 매매 하였는데 팔때 1억 5천만원에 팔았다면 5천만원에 대해서 양도소득세를 내면되겠습니다.

양도소득세 과세표준 별 기본세율

1,200만원 이하 6% (누진공제 없음)

4,600만원 이하 15% (누진공제 108만원)

8,800만원 이하 24% (누진공제 522만원)

1억 5000만원 이하 35% (누진공제 1,490만원)

3억원 이하 38% (누진공제 1,940만원)

5억원 이하 40% (누진공제 2,540만원)

10억원 이하 42% (누진공제 3,540만원)

10억원 초과 45% (누진공제 6,540만원)

과세표준은 무엇인가?

과세표준은 양도차익에서 일부 비용들을 뺀 금액을 말합니다.

양도차익 - 필요경비 - 장기보유특별공제 - 기본공제 = 과세표준

양도차익 : 주택을 팔 때 생기는 차익

필요경비 : 리모델링비, 수리비, 부동산중개수수료 등

장기보유특별공제 : 3년이상 주택을 보유시 양도소득세 감면대상

기본공제 : 1년에 250만원 기본으로 공제

이렇게 과세표준금액에서 해당 세율을 곱하고 누진공제를 빼면 최종적으로 양도소득세가 나오게 됩니다. 하지만 다주택자 이거나 보유기간이 2년 이내라면 기본세율보다 높은 세율이 적용된다고 합니다.

이렇게 아파트 매매를 할때 생기는 세금인 취득세와 양도소득세에 대해서 알아 봤습니다. 간단하게 설명을 드린다고 드렸지만 세금은 역시 어려운거 같습니다. 다음에는 양도소득세 감면받는 방법에 대해서 알아 보도록 하겠습니다. 감사합니다.